بحران مسکن / کوچ؛ راه ناگزیر بقا
مساله اصلی این نیست که خانوار ایرانی چه مقدار برای مسکن هزینه میکند؛ مساله این است که برای پرداخت این هزینه، چه مقدار از آرامش، انتخاب و آینده خود را از دست میدهد.
هر تصمیم برای جبران افزایش یک هزینه، ممکن است به حذف یا کاهش هزینهای دیگر منجر شود و درنهایت مجموعهای از انتخابهای اجباری شکل بگیرد. بر همین اساس گفتوگویی با فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن داشتیم.
وقتی اجارهبها جغرافیای زندگی را تعیین میکند
بازار اجاره در این میان اهمیت ویژهای دارد زیرا برخلاف بازار خرید، بخش بزرگی از خانوارها برای تامین مسکن به آن وابستهاند و تغییرات آن مستقیما بر زندگی روزمره اثر میگذارد. افزایش اجارهبها میتواند محل سکونت خانوار را تغییر دهد، فاصله خانه تا محل کار را بیشتر کند، هزینه رفتوآمد را افزایش دهد و حتی الگوی دسترسی افراد به خدمات شهری را دستخوش تغییر کند. به این ترتیب افزایش هزینه مسکن میتواند زنجیرهای از پیامدها را ایجاد کند که آثار آن در بخشهای مختلف زندگی خانوار قابلمشاهده است.
از سوی دیگر جابهجایی اجباری تنها به معنای تغییر یک نشانی نیست. وقتی خانواری برای پرداخت اجاره ناچار میشود محلهای را ترک کند و به منطقهای ارزانتر برود، ممکن است بخشی از شبکه اجتماعی، دسترسی به محل کار، مدرسه فرزندان یا خدمات مورد نیاز خود را نیز از دست بدهد. در چنین شرایطی نقشه سکونت شهرها نیز تحتتاثیر توان اقتصادی ساکنان تغییر میکند و فاصله میان محل زندگی و فرصتهای شغلی و خدماتی افزایش مییابد. اکنون پرسش اصلی این نیست که قیمت مسکن یا اجارهبها چقدر افزایش یافته بلکه مساله مهمتر این است که خانوارها برای سازگار شدن با این افزایشها چه چیزهایی را از زندگی خود حذف یا محدود میکنند. کوچکتر شدن فضای زندگی، انتخاب مناطق ارزانتر و حرکت بهسمت حاشیه شهرها، بخشی از نشانههای این تغییر است؛ تغییراتی که نشان میدهد بحران مسکن فقط درباره قیمت یک مترمربع یا میزان اجاره یک واحد نیست بلکه درباره مرزهایی است که فشار اقتصادی برای شیوه زندگی خانوارها تعیین میکند.
در چنین شرایطی بازار مسکن را باید نهصرفا از منظر قیمت بلکه از زاویه توان خانوار برای حفظ کیفیت و ثبات سکونت بررسی کرد؛ جایی که افزایش هزینهها، آرامآرام مفهوم «انتخاب محل زندگی» را به «پیدا کردن محل قابل پرداخت» تبدیل میکند.
گرانی مسکن و افزایش اجارهبها ۲مساله مرتبط اما متفاوت
مساله گرانی مسکن، مقولهای متفاوت از گرانی اجاره مسکن است؛ البته این دو موضوع به یکدیگر وابستهاند و افزایش قیمت ملک، بر بازار اجاره نیز اثر میگذارد. با این حال آنچه درنهایت به مهاجرت افراد به شهرهای حاشیهای یا جابهجایی جغرافیایی خانوارها منجر میشود، بیش از هر چیز مساله گرانی اجارهبهاست.
در سال گذشته تقریبا از زمستان، رشد قیمت مسکن به مسالهای جدی تبدیل شد اما در شرایطی قرار داشتیم که بهدلیل خارج بودن از فصل جابهجایی و همچنین شرایطی که در دوره جنگ تجربه کردیم، نوعی ثبات سکونتی بیشتر مشاهده میشد. به همین دلیل افزایش قیمت مسکن هنوز اثر خود را به شکل جدی در بازار اجاره نشان نداده بود.
با توجه به اینکه اجاره مسکن سهم بسیار زیادی در سبد هزینه خانوار دارد و این سهم تقریبا بالاتر از ۳۰درصد است، ثبات نسبی بازار اجاره در چند ماه گذشته حتی باعث شده بود نرخ تورم عمومی کشور نیز تا حدی پایین نگه داشته شود. با این حال از همان زمان پیشبینی میشد که با رسیدن فصل جابهجایی، گرانی مسکن اثر خود را بر افزایش اجارهبها نشان دهد.
در این شرایط دو اتفاق بهصورت همزمان در سبد هزینه خانوار رخ داده است. از یکسو قیمت گروههای خوراکی در چندماه گذشته افزایش قابلتوجهی داشته و رشدهای بالای ۱۰۰درصدی را تجربه کرده است. از سوی دیگر افزایش اجارهبها نیز به این فشار هزینهای اضافه شده است. بنابراین سبد هزینه خانوار از دو ناحیه اصلی تحت فشار قرار گرفته است؛ هم از سمت خوراکیها و هم از سمت مسکن.
در دو ماه اخیر افزایشهای ۷۰ تا ۱۰۰درصدی در بازار اجاره نیز مشاهده شده است. این وضعیت در حالی رخ داده که درآمد خانوارها متناسب با این افزایش هزینهها رشد نکرده است. درنتیجه خانوارها دیگر نمیتوانند پاسخگوی مجموعه هزینههای خود باشند.
کاهش کیفیت زندگی؛ راه ناگزیر بقا
مسکن و خوراکیها به دلیل اینکه سهم اصلی را در سبد هزینه خانوار دارند، هردو جزو نیازهای اساسی محسوب میشوند. بنابراین افزایش همزمان قیمت این دو گروه و رشد هزینههای آنها باعث شده سبد هزینه خانوار از هر دو ناحیه تحت فشار قرار بگیرد.
در چنین شرایطی طبیعی است که خانوارها برای مدیریت هزینهها به سمت کاهش کیفیت مصرف حرکت کنند. البته خوراکیها و مسکن هردو نیازهای اساسی هستند و نمیتوان آنها را بهطور کامل حذف کرد. بنابراین زمانی که خانوار توان پوشش هزینههای این دو گروه عمده را نداشته باشد، به جای حذف کامل، کیفیت مصرف را کاهش میدهد.
برای مثال در حوزه خوراک ممکن است کیفیت موادغذایی کاهش پیدا کند یا میزان کالری دریافتی خانوار پایین بیاید. در حوزه مسکن نیز همین اتفاق میتواند رخ دهد یعنی خانوار به سمت واحدهای کوچکتر و ارزانتر برود یا برای کاهش هزینه اجاره، به حاشیه شهرها مهاجرت کند.
درواقع ناسازگاری میان درآمد خانوار و هزینههای سبد مصرفی، به چنین تغییراتی منجر میشود. این روند در شرایط فعلی اهمیت بیشتری پیدا کرده است زیرا دیگر امکان کاهش بسیاری از هزینههای غیرضروری گذشته وجود ندارد. در دورههای گذشته خانوارها برای تامین هزینه مسکن یا اجارهبها ابتدا از سایر اقلام غیرضروری سبد هزینه خود میکاستند اما بهنظر میرسد این اقلام تا حد زیادی حذف شدهاند. در شرایط فعلی خود مسکن به محل تعدیل هزینه تبدیل شده یعنی خانوار ناچار است برای کاهش هزینه، به سمت مسکن با کیفیت پایینتر، واحدهای ارزانتر یا مناطق حاشیهای حرکت کند و با تغییر جغرافیایی محل سکونت، هزینه اجاره را کاهش دهد.
وقتی خانه دیگر پناه امن نیست
بحران مسکن زمانی از یک مساله اقتصادی فراتر میرود که ناامنی در تامین سرپناه، به بخشی از تجربه روزمره خانوار تبدیل شود. وقتی فرد هر سال با نگرانی از افزایش اجارهبها، احتمال جابهجایی، کوچکتر شدن خانه یا دورتر شدن از محل کار و خانواده روبهرو است، فشار مسکن تنها از حساب بانکی او کم نمیکند بلکه از احساس ثبات و امنیت او نیز میکاهد. خانهای که باید محل آرامش باشد، در چنین شرایطی میتواند به یکی از منابع دائمی اضطراب تبدیل شود. تداوم این وضعیت از منظر روانی نیز هزینههایی بههمراه دارد که در محاسبات رسمی بازار کمتر دیده میشود. نگرانی درباره تامین اجاره، ترس از ناتوانی در تمدید قرارداد، اجبار به جابهجایی و احساس ناتوانی در انتخاب محل زندگی، میتواند فرسودگی روانی و احساس بیثباتی را در میان خانوارها افزایش دهد. این فشار بهویژه برای خانوادههایی که بخش بزرگی از درآمدشان صرف مسکن میشود، میتواند تصمیمگیری درباره آینده، تشکیل خانواده، فرزندآوری و حتی برنامهریزی شغلی را نیز تحتتاثیر قرار دهد.
از سوی دیگر کوچکتر شدن فضای زندگی و مهاجرت به مناطق دورتر، تنها تغییر در متراژ یا نشانی خانه نیست بلکه ممکن است به کاهش تعاملات اجتماعی، افزایش زمان رفتوآمد و فاصله گرفتن از شبکههای حمایتی منجر شود. به این ترتیب هزینه مسکن میتواند به شکل غیرمستقیم بخشی از کیفیت زندگی و سرمایه اجتماعی خانوار را نیز تحت فشار قرار دهد.
درنهایت مساله اصلی تنها این نیست که خانوار ایرانی چه مقدار برای مسکن هزینه میکند؛ مساله این است که برای پرداخت این هزینه، چه مقدار از آرامش، انتخاب و آینده خود را از دست میدهد. اگر خانه از یک حق و نیاز اساسی به کالایی تبدیل شود که دسترسی به آن هرروز دشوارتر میشود، پیامد بحران تنها در قیمتها و آمارهای اقتصادی باقی نمیماند بلکه به ذهن و زندگی روزمره مردم راه پیدا میکند. در چنین شرایطی حل بحران مسکن فقط به معنای افزایش عرضه یا کنترل اجارهبها نیست بلکه به معنای بازگرداندن بخشی از امنیت و آرامشی است که قرار است نخستین کارکرد یک خانه باشد.
