مردم از بازار مسکن جا ماندند!
مسكن زماني ميتواند از ركود خارج شود كه دوباره در درجه نخست «كالاي مصرفي» باشد؛ يعني خانهاي براي زندگي، نه ابزاري براي حفظ سرمايه.
مسكن زماني ميتواند از ركود خارج شود كه دوباره در درجه نخست «كالاي مصرفي» باشد؛ يعني خانهاي براي زندگي، نه ابزاري براي حفظ سرمايه.
به گزارش رصد روز، در بسیاری از بازارها، افزایش قیمت نشانهای از رونق تقاضاست؛ در بازار مسکن اما معادله مدتی است وارونه شده است: قیمت خانه بالا میرود، اما خریدار از بازار عقب مینشیند. سازنده از افزایش هزینهها مینالد، فروشنده حاضر به کاهش قیمت نیست و خانواری که زمانی برای خانهدار شدن پسانداز میکرد، حالا بخش بزرگی از درآمدش را صرف اجاره و هزینههای روزمره میکند. نتیجه، بازاری است که نه توان کاهش قیمت دارد و نه قدرت ایجاد رونق؛ بازاری گرفتار در همان نقطهای که اقتصاددانان از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد میکنند.
بازار مسکن در سالهای اخیر بیش از آنکه تابع قدرت خرید خانوارها باشد، تحت تأثیر تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت، انتظارات تورمی و نگاه سرمایهای به ملک حرکت کرده است. قیمتها بالا رفتهاند، اما تعداد کسانی که توان ورود به بازار خرید را دارند، کاهش یافته است. این تناقض شاید مهمترین نشانه وضعیت فعلی بازار باشد. در یک سوی بازار، فروشندگان و سازندگان قرار دارند که با استناد به رشد قیمت زمین، مصالح، دستمزد و سایر هزینههای ساخت، کاهش قیمت را منطقی نمیدانند. در سوی دیگر، خانوارهایی قرار گرفتهاند که درآمدشان با سرعت افزایش قیمت مسکن رشد نکرده است. در نتیجه، فاصله میان «قیمت خانه» و «توان خرید خانوار» هر روز بیشتر شده است؛ فاصلهای که با وامهای محدود و تسهیلاتی که بخش کوچکی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش میدهند، پر نمیشود.
در مقطعی از نیمه دوم سال گذشته، نشانههایی از افزایش تحرک در بازار دیده شد. بخشی از تقاضای مصرفی که دیگر توان خرید واحدهای بزرگ و گرانقیمت را نداشت، به سمت واحدهای کوچکتر و ارزانتر حرکت کرد. این تغییر الگوی تقاضا میتوانست نشانهای از بازگشت تدریجی خریداران به بازار باشد، اما این روند پایدار نماند. با تشدید نااطمینانیهای اقتصادی و اجتماعی و آغاز جنگ تحمیلی سوم از اسفندماه سال گذشته، بازار مسکن بیش از گذشته وارد فضای احتیاط شد. در شرایطی که خانوارها نسبت به آینده درآمد، قیمتها و امنیت اقتصادی خود اطمینان ندارند، تصمیمی مانند خرید خانه که بزرگترین سرمایهگذاری زندگی بسیاری از آنهاست، به تعویق میافتد. فروشنده نیز در چنین فضایی حاضر نیست بهسادگی قیمت را پایین بیاورد؛ زیرا مسکن برای بسیاری از مالکان صرفاً یک محل سکونت نیست، بلکه مهمترین ابزار حفظ ارزش دارایی است. این دو رفتار متضاد، یعنی امتناع فروشنده از کاهش قیمت و ناتوانی خریدار از پرداخت قیمت موجود، همان قفلشدگیای است که بازار را در رکود فرو برده است.
یکی از مهمترین استدلالها درباره رشد قیمت مسکن، افزایش هزینه تمامشده ساخت است. قیمت مصالح، دستمزد، زمین، خدمات فنی و سایر هزینههای مرتبط با ساختوساز افزایش یافته و در برخی مقاطع، آسیب به بخشی از ظرفیت تولید نیز فشار بیشتری به زنجیره تأمین وارد کرده است. اما تقلیل بحران مسکن به «گرانی ساخت» یک سادهسازی خطرناک است.اگر مساله فقط کمبود عرضه یا افزایش هزینه ساخت بود، افزایش تولید میتوانست در بلندمدت به تعدیل قیمتها کمک کند. مشکل اینجاست که مسکن در اقتصاد ایران سالهاست از یک کالای مصرفی صرف فاصله گرفته و به یک دارایی سرمایهای تبدیل شده است. خانه برای بخشی از جامعه دیگر فقط محل زندگی نیست؛ وسیلهای برای حفظ ارزش پول در برابر تورم است. همین تغییر کارکرد باعث شده تقاضای سرمایهای در کنار تقاضای مصرفی قرار بگیرد؛ در حالی که این دو تقاضا توان مالی و هدف یکسانی ندارند. نتیجه روشن است: خانواری که خانه را برای زندگی میخواهد، باید با سرمایهای رقابت کند که خانه را برای حفظ ارزش دارایی یا کسب سود میخرد.
در این میان، نظام تأمین مالی نیز یکی از حلقههای مفقوده بازار مسکن است.در اقتصادی که قیمت مسکن چندین برابر درآمد سالانه خانوارهاست، خرید نقدی برای بخش بزرگی از جامعه عملاً غیرممکن است. بنابراین طبیعی است که وام مسکن باید نقش مهمی در اتصال درآمد خانوار به قیمت خانه ایفا کند. اما وقتی تسهیلات مسکن فاصله زیادی با قیمت واقعی یک واحد مسکونی دارد، وام دیگر ابزار خانهدار شدن نیست؛ بلکه تنها بخش کوچکی از هزینه خرید را پوشش میدهد.
به گزارش مهر، از سوی دیگر، موضوع حضور بانکها در بازار املاک نیز سالهاست محل انتقاد کارشناسان است. پرسش اساسی این است که منابع نظام بانکی باید در خدمت چه چیزی قرار گیرد؟ تأمین مالی تولید و خرید مصرفی مسکن یا نگهداری داراییهای ملکی؟ تا زمانی که منابع بانکی به شکل موثر به سمت متقاضی واقعی هدایت نشود، نمیتوان انتظار داشت تسهیلات مسکن بهتنهایی قفل بازار را باز کند.
رکود مسکن فقط در بازار خرید و فروش دیده نمیشود. بازار اجاره نیز با شکل دیگری از رکود مواجه شده است.
افزایش هزینههای جابهجایی، حملونقل، بستهبندی، کمیسیون، ودیعه و سایر هزینههای جانبی باعث شده بسیاری از مستأجران حتی در صورت نارضایتی از شرایط فعلی، ترجیح دهند در همان خانه بمانند. این رفتار یک پیام مهم دارد: هزینه جابهجایی آنقدر افزایش یافته که خودِ جابهجایی به یک تصمیم اقتصادی سنگین تبدیل شده است. از سوی دیگر، اجرای سیاست تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصدی نیز بر رفتار بخشی از بازار اثر گذاشته است. در مقابل، برخی مالکان معتقدند افزایش اجارهبها باید متناسب با تورم باشد و برای گروهی از مالکان، بهخصوص کسانی که درآمد دیگری ندارند، اجاره تنها منبع تأمین هزینههای زندگی است.
در نتیجه، بازار اجاره نیز میان دو فشار گرفتار شده است: مستأجری که توان پرداخت بیشتری ندارد و مالکی که افزایش هزینههای زندگی خود را به اجاره وابسته میداند.
یکی دیگر از نقاط بحثبرانگیز بازار مسکن، نقش پلتفرمهای آنلاین در شکلدهی به انتظارات قیمتی است.
قیمت درجشده در یک آگهی الزاماً قیمت نهایی معامله نیست. با این حال، وقتی تعداد زیادی ملک با قیمتهای بالا در فضای مجازی عرضه میشود، این قیمتها میتوانند به مرور به یک مرجع ذهنی برای فروشنده و خریدار تبدیل شوند. فروشنده آگهیهای گران را میبیند و تصور میکند ملک او نیز باید با همان قیمت عرضه شود. خریدار نیز با مشاهده افزایش مداوم قیمتهای پیشنهادی، انتظار رشد بیشتر قیمت را پیدا میکند. به این ترتیب، حتی معاملاتی که هرگز انجام نشدهاند نیز میتوانند بر انتظارات بازار اثر بگذارند. مساله اینجاست که بازار مسکن به یک مرجع شفاف و قابل اتکا برای تشخیص فاصله میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت واقعی معاملهشده» نیاز دارد. بدون چنین شفافیتی، فضای قیمتگذاری میتواند بیش از واقعیت معاملات تحت تأثیر انتظارات قرار گیرد.
حل بحران مسکن با یک دستور ساده امکانپذیر نیست. اینکه فقط بر ساخت واحدهای بیشتر تأکید شود، بدون آنکه قدرت خرید خانوار افزایش یابد، مشکل را حل نمیکند. واحد ساختهشده زمانی به رونق بازار کمک میکند که خریدار توان خرید آن را داشته باشد. از سوی دیگر، تقویت صرف تقاضا نیز اگر با کنترل فعالیتهای سوداگرانه و اصلاح نظام مالی همراه نباشد، میتواند به افزایش بیشتر قیمتها منجر شود. بنابراین سیاست مسکن باید دستکم چند مسیر را همزمان دنبال کند: افزایش قدرت خرید خانوار، طراحی تسهیلات بلندمدت و متناسب با قیمت واقعی مسکن، کاهش جذابیت فعالیتهای سوداگرانه، اصلاح رابطه بانکها با بازار املاک و افزایش شفافیت معاملات و قیمتهای واقعی. در این میان، حمایت از ساخت واحدهای کوچک و میانمتراژ متناسب با قدرت خرید خانوارها نیز میتواند از ساخت واحدهایی که مشتری مصرفی ندارند، موثرتر باشد.
بحران امروز بازار مسکن را نمیتوان فقط با نمودار قیمت یا تعداد معاملات توضیح داد. مساله عمیقتر از این حرفهاست. وقتی یک خانوار با درآمد ثابت باید سالها برای خرید یک واحد معمولی پسانداز کند، وقتی مستأجر به دلیل هزینه جابهجایی ترجیح میدهد در خانهای نامناسب بماند و وقتی فروشنده حاضر نیست قیمت را کاهش دهد چون ملک را سپر تورمی خود میداند، بازار دیگر صرفاً با مساله عرضه و تقاضا مواجه نیست؛ با بحران کارکرد مواجه است. مسکن زمانی میتواند از رکود خارج شود که دوباره در درجه نخست «کالای مصرفی» باشد؛ یعنی خانهای برای زندگی، نه ابزاری برای حفظ سرمایه. تا زمانی که خانه برای بخش بزرگی از اقتصاد خانوار نقش دارایی سرمایهای داشته باشد و درآمد مردم از قیمت مسکن عقب بماند، افزایش قیمت نه نشانه رونق، بلکه میتواند نشانه عمیقتر شدن بحران باشد. بازار مسکن امروز بیش از آنکه خانه کم داشته باشد، خریدارِ توانمند کم دارد؛ و تا زمانی که این معادله اصلاح نشود، بعید است افزایش قیمتها بتواند قفل رکود را باز کند.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
