حضور چينيها قفل بازار مسكن ايران را ميشکند؟
كارشناس بازار مسكن: حضور شركتهاي چيني ميتواند علاوه بر تامين بخشي از منابع مورد نياز ساختوساز، ساختارهاي ناكارآمد بازار مسكن را نيز تحت فشار قرار دهد.
كارشناس بازار مسكن: حضور شركتهاي چيني ميتواند علاوه بر تامين بخشي از منابع مورد نياز ساختوساز، ساختارهاي ناكارآمد بازار مسكن را نيز تحت فشار قرار دهد.
به گزارش رصد روز، بازار مسكن در شرايطي با مجموعهاي از مشكلات ساختاري از جمله كاهش عرضه، افزايش شديد هزينههاي ساخت، رشد قيمت زمين و افت قدرت خريد خانوارها مواجه است كه نظام تامين مالي نيز نميتواند متناسب با نياز اين بازار منابع لازم را فراهم كند. در چنين شرايطي، مطرح شدن دوباره موضوع حضور شركتهاي چيني در پروژههاي ساختماني ايران، اين پرسش را ايجاد ميكند كه آيا ورود سرمايه و فناوري خارجي ميتواند بخشي از مشكلات بازار مسكن را برطرف كند يا خير؟
براي پاسخ به اين پرسش «اعتماد» با مجيد گودرزي، تحليلگر بازار مسكن به گفتوگو نشست. گودرزي اظهاراتش را با نقد ساختار انحصاري بازار مسكن شروع ميكند و ميگويد: بازار مسكن ايران متاسفانه به شدت تحت تاثير ساختارهاي انحصاري قرار دارد و اين انحصار به بخشهاي مختلف صنعت ساختمان آسيب ميزند. بهطوري كه بخشي از اين ظرفيتهاي موجود به دليل وجود منافع گروهي، انحصار و تعارض منافع به شكل مطلوب فعال نميشود. نتيجه اين وضعيت در نهايت كاهش عرضه، افزايش قيمت و تشديد فشار بر خانوارهاست.
او تاكيد ميكند: اهميت مسكن فقط به يك كالاي مصرفي محدود نميشود، بلكه بخش قابل توجهي از هزينههاي زندگي خانوارها را به خود اختصاص ميدهد و افزايش قيمت مسكن به شكل مستقيم بر معيشت مردم اثر ميگذارد.
بنابراين در شرايطي كه بخش بزرگي از درآمد خانوارها صرف هزينه مسكن ميشود، ادامه اين وضعيت عملا فشار اقتصادي بر مردم را افزايش ميدهد. در نهايت هر اقدامي كه بتواند هزينه ساخت را كاهش دهد، عرضه را افزايش دهد و منابع جديدي وارد اين بازار كند، ميتواند اهميت زيادي داشته باشد.
گودرزي حضور شركتهاي چيني را يكي از ظرفيتهايي ميداند كه ميتواند در صورت مديريت صحيح، بخشي از اين مشكلات را كاهش دهد. در مجموع ورود هر شركت بزرگ جديدي به بازار ساختوساز ميتواند فضاي رقابتي ايجاد كند و در كنار آن، زمينه انتقال فناوري و روشهاي جديد ساخت را نيز فراهم آورد. با اين وجود حضور شركتهاي چيني در بازار مسكن به خودي خود راهحل همه مشكلات نيست، اما ميتواند يك فرصت مهم ايجاد كند.
او ميگويد: شركتهاي چيني در حوزه ساختوساز از ظرفيت فني و اجرايي قابل توجهي برخوردار هستند و همكاري با آنها در صورت وجود قراردادهاي محكم و كارشناسي شده ميتواند به انتقال فناوري و افزايش سرعت اجراي پروژهها كمك كند.
به گفته او، در شرايطي كه هزينه ساختوساز افزايش پيدا ميكند و بسياري از پروژهها با كاهش توجيه اقتصادي مواجه ميشوند، استفاده از فناوريهاي جديد و روشهاي ساخت سريعتر ميتواند اهميت زيادي داشته باشد.
او در عين حال هشدار ميدهد: قراردادها بايد از ابتدا با دقت بالا تنظيم شوند و منافع ملي، حقوق طرفين، كيفيت ساخت، زمانبندي پروژه و ضمانتهاي اجرايي در آنها مشخص باشد. بنابراين نبايد صرف حضور يك شركت خارجي را موفقيت تلقي كرد، بلكه كيفيت قرارداد و نحوه اجراي آن تعيينكننده نتيجه همكاري است.
اين كارشناس بازار مسكن يكي از مهمترين موانع فعلي اين بازار را ضعف نظام تامين مالي ميداند و معتقد است؛ شبكه بانكي نميتواند متناسب با قيمت واقعي مسكن، تسهيلات موثر در اختيار خانوارها و سازندگان قرار دهد. او درباره تسهيلات مسكن ميگويد: زماني كه مبلغ وام حدود ۴۸۰ تا ۵۰۰ ميليون تومان تعيين ميشود، اين رقم با هزينه واقعي خريد يا ساخت مسكن فاصله بسيار زيادي دارد. از سوي ديگر، متقاضي براي دريافت همين تسهيلات نيز بايد هزينههاي مختلفي را پرداخت كند.
گودرزي دريافت هزينه اوراق را يكي از مشكلات اين شيوه تامين مالي ميداند و ميگويد: در شرايطي كه بخشي از منابع پيش از پرداخت واقعي تسهيلات از متقاضي دريافت ميشود، فشار مالي بيشتري به خانوار وارد ميشود.
او با اشاره به اينكه چنين ساختاري نميتواند پاسخگوي نياز واقعي بازار مسكن باشد، ميگويد: يكي از ظرفيتهايي كه در صورت ايجاد سازوكار مناسب ميتواند به كمك بازار مسكن بيايد، استفاده از منابع مالي ايران در خارج از كشور است.
گودرزي ميافزايد: منابع قابل توجهي در خارج از كشور وجود دارد كه در صورت فراهم شدن شرايط حقوقي و مالي ميتواند براي تقويت تامين مالي پروژههاي ساختماني مورد استفاده قرار گيرد.
به گفته او، همكاري با چين در اين زمينه ميتواند علاوه بر تامين بخشي از منابع مالي، امكان استفاده از ظرفيتهاي فني و اجرايي شركتهاي چيني را نيز فراهم كند. حتي سازوكارهايي مانند تهاتر نيز در صورت طراحي دقيق ميتواند مورد بررسي قرار گيرد، اما اين موضوع نيازمند قراردادهاي شفاف و سازوكارهاي مالي قابل نظارت است.
اين كارشناس بازار مسكن حضور شركتهاي خارجي در پروژههاي ساختماني ايران را موضوعي بيسابقه نميداند و يادآوري ميكند: در گذشته نيز شركتهاي خارجي از جمله شركتهاي تركيهاي در برخي پروژههاي مسكن حضور داشتند و در بعضي موارد عملكرد قابل قبولي از خود نشاندادند.
گودرزي ميگويد: در شرايط فعلي كه قيمت مسكن به شدت افزايش پيدا ميكند، ساختوساز براي بسياري از فعالان توجيه اقتصادي خود را از دست ميدهد و خانوارها نيز تحت فشار قرار دارند، ورود شركتهاي خارجي ميتواند دستكم به عنوان يك تلنگر براي اصلاح ساختارهاي موجود عمل كند.
او تاكيد ميكند: اين حضور ميتواند رقابت را افزايش دهد و برخي روشهاي ناكارآمد در حوزه ساخت و تامين مالي را به چالش بكشد.
گودرزي يكي ديگر از مشكلات جدي بازار مسكن را وجود تعارض منافع ميداند. به گفته او، كاهش عرضه، مشكلات بازار زمين، سياستگذاريهاي نامناسب و قيمتگذاريهاي ناصواب از جمله مسائلي است كه بايد به شكل جدي مورد توجه قرار گيرد.
او معتقد است؛ اگر قرار باشد شركتهاي چيني يا ساير سرمايهگذاران خارجي وارد بازار مسكن ايران شوند، دولت بايد همزمان قوانين مربوط به ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره را نيز اجرايي كند.
گودرزي ميگويد: دولت بايد بتواند با منافع گروهي و ساختارهاي انحصاري موجود در بازار مسكن مقابله كند و منافع مصرفكنندگان و خانوارها را در اولويت سياستگذاري قرار دهد.
از نگاه گودرزي، حضور شركتهاي چيني ميتواند علاوه بر تامين بخشي از منابع مورد نياز ساختوساز، ساختارهاي ناكارآمد بازار مسكن را نيز تحت فشار قرار دهد. اما شرط اصلي اين است كه دولت بتواند همزمان با استفاده از ظرفيت خارجي، با انحصار، تعارض منافع و سياستهاي ناكارآمد داخلي مقابله كند. در اين صورت، همكاري با چين ميتواند به فرصتي براي افزايش عرضه و اصلاح بخشي از مشكلات مزمن بازار مسكن تبديل شود.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
