بازار مسكن در ۱۴۰۵ با يك مساله چندلايه مواجه است؛ هزينه ساخت افزايش يافته، سرمايهگذاري در ساختمان جديد كاهش پيدا كرده، پروژههاي نيمهتمام به منابع مالي نياز دارند و در سوي ديگر، قدرت خريد خانوارها محدودتر شده است.
به گزارش رصد روز، بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ از دو سمت تحت فشار قرار گرفته است؛ از یک سو هزینه ساخت و قیمت نهادههای ساختمانی افزایش یافته و از سوی دیگر قدرت خرید خانوارها برای ورود به بازار کاهش پیدا کرده است.
همزمان افت سرمایهگذاری در ساختمان، دشواری تأمین مالی پروژهها و طولانی شدن طرحهای نیمهتمام، سمت عرضه را نیز با چالش مواجه کرده است. در این شرایط، معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است مساله مسکن فقط کمبود واحد نیست، بلکه شکاف میان قیمت خانه و توان اقتصادی خانوارها به گره اصلی بازار تبدیل شده است. البته وضعیت ساختوساز در سالهای اخیر هم یکدست نبوده است. در سال ۱۴۰۳، صدور پروانههای ساختمانی افزایش یافت و به گفته حبیبالله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، طی سال ۱۴۰۳، در صدور پروانههای ساختمانی با روندی با شتاب مواجه بودیم و بهویژه در بخش پروانههای ساختمانی شهری رکورد ۱۱ ساله شکسته شد و تعداد پروانهها به حدود ۵۲۳ هزار واحد مسکونی رسید.
این روند اما در سال ۱۴۰۴ تداوم نداشت. او میگوید: در سال ۱۴۰۴، تحت تأثیر تحولات رخداده در کشور گرایش به سرمایهگذاری در حوزههای مختلف از جمله بخش ساختمان و مسکن کاهش یافت. با وجود کاهش سرمایهگذاری، بخش ساختمان رشد منفی نداشت. معاون وزیر راه و شهرسازی با استناد به آمار رسمی میگوید: با وجود این، بر اساس آمار رسمی مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی آمارهای اقتصادی، بخش ساختمان در سال گذشته رشد ۱.۴ درصدی را تجربه کرد. او در عین حال از تغییر ترکیب سرمایهگذاری در این بخش خبر میدهد: سرمایهگذاری در ساختمانهای نوساز کاهش یافته است. در مقابل در ساختمانهای نیمهتمام، افزایش قابلتوجهی با هدف عرضه واحدهای مسکونی رخ داد.
معاون وزیر راه و شهرسازی میگوید: در ابتدای امسال با افزایش قابلتوجه قیمت بسیاری از نهادههای ساختمانی مواجه شدیم و متوسط رشد قیمت این نهادهها به بیش از ۱۰۰ درصد رسید. به گزارش ایسنا، اگرچه بخشی از این رشد قیمت بعداً تعدیل شد، اما اثر آن بر قیمت تمامشده ساختمان باقی مانده است. طاهرخانی تأکید میکند: این افزایش قیمت زمینهساز تحولات بعدی بهویژه رشد قیمت مسکن شد؛ هرچند بخشی از این افزایش قیمتها تعدیل شد اما آثار آن همچنان بر افزایش قیمت مسکن در کشور باقی مانده است. در چنین شرایطی، سازنده با هزینه بالاتری پروژه را آغاز میکند، اما در طرف مقابل، خانوار توان پرداخت قیمت جدید را ندارد. نتیجه این شکاف، کاهش جذابیت سرمایهگذاری، کند شدن معاملات و افزایش فاصله میان عرضه موجود و تقاضای موثر است.
معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است نگاه صرفاً عرضهمحور به بازار مسکن نمیتواند مشکل موجود را حل کند. او میگوید: مساله مسکن در ایران فقط به موضوع عرضه مربوط نیست. به گفته او، افزایش غیرهدفمند عرضه مسکن لزوماً به حل مساله مسکن منجر نمیشود. این مقام وزارت راه و شهرسازی برای توضیح این مساله به تجربه گذشته اشاره میکند: تجربه سالهای گذشته بهویژه در اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوایل دهه ۱۳۹۰ نشان داد که عرضه گسترده مسکن در سطح کشور الزاماً دسترسی مطلوبتر شهروندان به مسکن را به دنبال نداشت. او درباره پیامد بخشی از سیاستهای گذشته میگوید: نتیجه بخشی از این سیاستها افزایش تعداد واحدهای خالی و عرضه واحدهایی بود که با متوسط توان اقتصادی خانوارها تناسب نداشت. بنابراین مساله اصلی فقط ساخت خانه بیشتر نیست؛ بلکه باید خانهای ساخته شود که با درآمد، نیاز و قدرت خرید خانوار هدف تناسب داشته باشد.
معاون وزیر راه و شهرسازی میگوید: یکی از مسائل اصلی حوزه مسکن دشوارتر شدن دسترسی مردم به مسکن بهویژه در بیش از یک دهه اخیر است. اصلیترین دلیل این وضعیت نیز کاهش مستمر درآمد و توان اقتصادی خانوارها برای تأمین مسکن بوده است. این مشکل در کلانشهرها جدیتر است. او تأکید میکند: این مساله در کلانشهرها و بهویژه پایتخت حادتر است. همزمان، افزایش مهاجرت برای دسترسی به فرصتهای شغلی، تقاضای مسکن را در شهرهای بزرگ افزایش داده است. به گفته طاهرخانی، همچنین افزایش مهاجرت، عمدتاً با هدف دسترسی به مشاغل خدماتی، نیاز و تقاضای مسکن را در تهران و دیگر کلانشهرها افزایش داده است. در نهایت به گفته او ترکیب افزایش تقاضا، رشد قیمت و کاهش توان خرید، موجب تشدید «ناترازی میان عرضه مسکن و توان دسترسی مردم به مسکن در کلانشهرها و پایتخت» شده است.
بازار مسکن فقط تحت تأثیر قیمت و درآمد نیست و تغییر ساختار خانوار نیز در سالهای آینده تقاضای جدید ایجاد خواهد کرد. طاهرخانی در این باره میگوید: موضوع مهم دیگری که در جامعه در حال وقوع است و در یک دهه آینده بر بازار مسکن تأثیر خواهد گذاشت، رشد خانوادههای کوچک است. معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه میدهد: گسترش این نوع خانوادهها، هم تحت تأثیر تحولات سبک زندگی و هم ناشی از تغییرات ساختار خانوارهاست. این تغییر به این معناست که سیاست مسکن باید علاوه بر تعداد واحدها، به اندازه واحد، نوع مالکیت، اجارهنشینی و توان پرداخت خانوارها نیز توجه کند.
معاون وزیر راه و شهرسازی تأکید میکند: زمین یکی از مهمترین ابزارهای اجرای سیاست مسکن است اما واگذاری زمین بدون آمادهسازی، تأمین زیرساختها و ایجاد امکانات و زیربناهای شهری بهتنهایی به تأمین مسکن منجر نخواهد شد. از نگاه او، زمین باید به نقطهای واگذار شود که امکان ساخت واقعی وجود داشته باشد: زمین باید بهگونهای عرضه شود که شهروندان، چه بهصورت انفرادی و چه در قالب گروههای ساخت، پس از تحویل آن امکان آغاز عملیات ساختمانی را داشته باشند. طاهرخانی درباره طولانی شدن فرآیند واگذاری نیز هشدار میدهد: نمیتوان از مردم با امید و آرزو برای ساخت مسکن، مبالغی دریافت کرد، اما پس از گذشت چند سال عملیات اجرایی را آغاز نکرد یا حتی زمین مورد تعهد را تأمین نکرد. در دو سال گذشته، زمین در قالبهای مختلف واگذار شده است. معاون وزیر راه و شهرسازی میگوید: در دو سال اخیر ۹۶ هزار واحد زمین در قالب گروههای ساخت به مردم واگذار شده و ۹۴ هزار واحد زمین نیز در حوزه مسکن کارگری و با مشارکت صاحبان صنایع تخصیص یافته است. با این حال، او معیار موفقیت را تعداد زمینهای واگذارشده نمیداند: تکلیف اصلی و قابل سنجش در حوزه سیاست زمین این است که زمین واگذارشده، امکان شروع عملیات ساخت را داشته باشد. معاون وزیر راه و شهرسازی تأکید میکند: صرف ارایه آمار درباره تعداد زمینهای واگذارشده کافی نیست زمین زمانی ارزشمند است که قابلیت تبدیل شدن به مسکن را داشته باشد.
نقش محدود دولت در تولید کل مسکن، یکی از محورهای سیاست جدید وزارت راه و شهرسازی است. طاهرخانی میگوید: حتی در اوج اجرای طرحهای حمایتی مسکن دولت نتوانسته است بیش از حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از کل عرضه مسکن را بر عهده بگیرد. بنابراین بخش خصوصی همچنان بازیگر اصلی بازار است. معاون وزیر راه و شهرسازی میگوید: بنابراین بخش خصوصی نقش مهمی در بازار مسکن دارد و باید موانع پیش روی این بخش برطرف شود. در همین چارچوب، دولت به دنبال کاهش تصدیگری است: دولت از ورود تصدیگرایانه به بخش مسکن خودداری خواهد کرد. همچنین سیاست واحدی برای تمام مناطق کشور در نظر گرفته نشده است. طاهرخانی میگوید: نمیتوان برای کل کشور یک نسخه واحد در حوزه مسکن ارایه کرد. به گفته او، در برخی مناطق مالکیت میتواند اهمیت بیشتری داشته باشد در برخی دیگر اجارهنشینی راهکار مناسبتری است و در بعضی مناطق نیز عرضه مسکن متناسب با الگوی مصرف یا واگذاری زمین میتواند مورد استفاده قرار گیرد .
یکی از مهمترین مشکلات پروژههای حمایتی، ناتوانی خانوارهای کمدرآمد در تأمین آورده است. طاهرخانی میگوید: یکی از گلوگاههای اصلی، ناتوانی خانوارهای دهکهای پایین در تأمین آورده نقدی در مواعد مقرر بود؛ تأخیری که بهطور مستقیم به طولانی شدن پروژه و اصابت تعدیل و تورم منجر میشد. برای کاهش این فشار، دولت تصمیم گرفته بخشی از سهم آورده دهکهای یک تا چهار را از محل داراییهای خود تأمین کند. او میگوید: در این دولت تصمیم بنیادین گرفته شد که دولت در قالب مولدسازی اراضی و املاک مستقیم جایگزین تأمین سهم آورده متقاضیان دهکهای یک تا چهار شود. به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، پرداخت این تسهیلات در سراسر کشور کلید خورده و در قالب مبالغ قرضالحسنه با بازپرداخت بلندمدت ۱۰ تا ۱۵ ساله پس از تحویل واحد در اختیار متقاضیان قرار میگیرد تا فشار مالی از دوش خانوارها برداشته شود.
بازار مسکن در ۱۴۰۵ با یک مساله چندلایه مواجه است؛ هزینه ساخت افزایش یافته، سرمایهگذاری در ساختمان جدید کاهش پیدا کرده، پروژههای نیمهتمام به منابع مالی نیاز دارند و در سوی دیگر، قدرت خرید خانوارها محدودتر شده است. در چنین شرایطی، افزایش تعداد واحدهای مسکونی بهتنهایی نمیتواند مشکل را حل کند. اگر قیمت واحدهای جدید با درآمد خانوارها تناسب نداشته باشد، بخشی از عرضه از تقاضای واقعی بازار فاصله خواهد گرفت. به همین دلیل، سیاست مسکن باید همزمان زمین، زیرساخت، تسهیلات بانکی، هزینه ساخت، توان خرید خانوار و مشارکت بخش خصوصی را در نظر بگیرد. در نهایت، معیار موفقیت نه فقط تعداد خانههای ساختهشده یا زمینهای واگذارشده، بلکه تعداد خانوارهایی است که بتوانند با درآمد خود به مسکن مناسب دسترسی پیدا کنند.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
