خریداران همچنان پشت در بازار مسکن
مساله ديگر فقط «نداشتن وام» نيست؛ مساله، فاصله بزرگي است كه ميان وام و قيمت مسكن ايجاد شده و بخش اصلي آن همچنان بايد از جيب خريدار تأمين شود.
مساله ديگر فقط «نداشتن وام» نيست؛ مساله، فاصله بزرگي است كه ميان وام و قيمت مسكن ايجاد شده و بخش اصلي آن همچنان بايد از جيب خريدار تأمين شود.
به گزارش رصد روز، بازار مسکن تهران را دیگر نمیتوان با یک عدد یا حتی یک میانگین قیمت توضیح داد. فاصله قیمتها در مناطق مختلف پایتخت آنقدر زیاد شده که گویی خریدار در هر نقطه از شهر با بازاری متفاوت روبرو است؛ بازاری که در جنوب آن، یک واحد حدود ۸۰ متری بیش از ۱۴ میلیارد تومان قیمت دارد و در شمال تهران، برای واحدی تقریباً هماندازه باید ۱۵۹ میلیارد تومان پرداخت کرد.
بررسی میدانی «تعادل» از فایلهای خرید و فروش خانه در جنوب، مرکز، شرق، شمال و غرب تهران تصویری روشن از این شکاف ارایه میدهد. پنج واحد با متراژهایی بین ۷۰ تا ۷۸ متر، اما با قیمتهایی از ۱۴.۱ میلیارد تا ۱۵۹ میلیارد تومان؛ یعنی اختلافی بیش از ۱۴۴ میلیارد تومان برای خانههایی که از نظر متراژ تفاوت چندانی با یکدیگر ندارند.
در چنین بازاری، این پرسش مطرح میشود که وام مسکن تا چه اندازه میتواند این فاصله را برای خریداران جبران کند؟ سقف ۲.۴ میلیارد تومانی تسهیلات خرید و جعاله برای زوجین در تهران، در برابر این قیمتها رقم قابلتوجهی به نظر میرسد؛ اما وقتی آن را کنار قیمت واقعی خانه در نقاط مختلف پایتخت قرار دهیم، مشخص میشود سهم وام از هزینه خرید در بسیاری از فایلها چندان بزرگ نیست.
در جنوبشرق تهران و حوالی خیابان محلاتی، یک واحد ۷۸ متری با سال ساخت ۱۴۰۳، دارای آسانسور و پارکینگ، با قیمت ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است.قیمت هر متر مربع این واحد حدود ۱۸۰ میلیون و ۷۶۹ هزار تومان است.
در مقایسه با سایر فایلهای مورد بررسی، این واحد ارزانترین گزینه محسوب میشود. اما حتی در همین بخش از بازار نیز قیمت یک واحد معمولی ۷۸ متری به بیش از ۱۴ میلیارد تومان رسیده است.
در تهرانپارس، یک واحد ۷۵ متری با سال ساخت ۱۴۰۲، دارای پارکینگ، انباری، آسانسور و بالکن، ۲۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان قیمت دارد.قیمت هر متر مربع این واحد حدود ۳۳۰ میلیون و ۶۶۶ هزار تومان است. در این فایل، ارزش ملک نسبت به نمونه محلاتی حدود ۱۰.۷ میلیارد تومان بیشتر است؛ در حالی که متراژ دو واحد تنها سه متر تفاوت دارد. این مقایسه بهخوبی نشان میدهد که برای خریدار، مساله فقط «چند متر خانه» نیست. محله، دسترسی، ارزش زمین و موقعیت شهری سهم بزرگی از قیمت نهایی را تعیین میکنند.
در امیرآباد، یک واحد ۷۶ متری با پارکینگ، آسانسور، انباری و بالکن با قیمت ۳۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان عرضه شده است، قیمت هر متر مربع این آپارتمان ۴۱۱ میلیون و ۸۴۲ هزار تومان اعلام شده است. این فایل از نظر متراژ تقریباً مشابه واحد محلاتی است؛ اما قیمت آن بیش از ۱۷ میلیارد تومان بیشتر است.
در غرب تهران، یک واحد ۷۷ متری در یکی از برجهای پونک قرار دارد که حدود پنج سال از ساخت آن گذشته است. این واحد با امکاناتی مانند لابی تشریفاتی ۲۰۰۰ متری، لابیمن ۲۴ ساعته، سالن بدنسازی، یوگا، TRX و ژیمناستیک، کافیشاپ و رستوران، فضای سبز، جاده سلامت و آلاچیق، ۲۵ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده است. قیمت هر متر مربع این واحد حدود ۳۳۳ میلیون و ۷۶۶ هزار تومان است، قیمت این واحد تقریباً ۱۱.۶ میلیارد تومان بیشتر از فایل محلاتی است؛ در حالی که متراژ آن تنها یک متر کمتر است. وقتی قیمت یک متر به ۲.۲ میلیارد تومان میرسد اما در شمال تهران، اعداد وارد محدودهای کاملاً متفاوت میشوند.یک واحد ۷۰ متری در اختیاریه شمالی با امکاناتی مانند آشپزخانه نیمهفرنیش، بالکن و سالن اجتماعات، ۱۵۹ میلیارد تومان قیمت دارد.قیمت هر متر مربع این ملک حدود ۲ میلیارد و ۲۷۱ میلیون تومان است.مقایسه این واحد با فایل محلاتی شاید بهترین تصویر از شکاف طبقاتی بازار مسکن تهران باشد. متراژ دو واحد ۷۰ و ۷۸ متر است؛ یعنی تنها هشت متر تفاوت دارند. اما قیمت کل آنها از ۱۴.۱ میلیارد به ۱۵۹ میلیارد تومان رسیده است.به بیان دیگر، قیمت کل واحد اختیاریه بیش از ۱۱ برابر قیمت فایل محلاتی است. البته این فایل در بخش بسیار گرانقیمت بازار قرار دارد و نمیتوان آن را نماینده کل بازار تهران دانست؛ اما همین نمونه نشان میدهد دامنه اختلاف قیمت در پایتخت تا چه اندازه گسترده شده است.
اگر این پنج فایل را کنار هم قرار دهیم، تصویر روشنی از فاصله میان قیمت مسکن و قدرت وامدهی بانکها به دست میآید. هرچه قیمت ملک بالاتر میرود، سهم وام در تأمین هزینه خرید کوچکتر میشود و در برخی مناطق، این تسهیلات عملاً تنها بخش محدودی از سرمایه موردنیاز خریدار را پوشش میدهد.
حتی در ارزانترین نمونه این مقایسه، یعنی واحد ۷۸ متری محلاتی با قیمت ۱۴.۱ میلیارد تومان، وام ۲.۴ میلیارد تومانی تنها حدود ۱۷ درصد از ارزش ملک را تأمین میکند. در امیرآباد این سهم به حدود ۸ درصد میرسد و در فایل ۱۵۹ میلیارد تومانی اختیاریه، وام تنها حدود ۱.۵ درصد قیمت خانه را پوشش میدهد.
البته افزایش سقف تسهیلات از یک منظر قابل دفاع است؛ چراکه در شرایط تورمی، ثابت ماندن مبلغ وام به معنای کاهش مداوم قدرت خرید آن است. مساله از جایی آغاز میشود که رشد تسهیلات از رشد قیمت مسکن عقب بماند. در این حالت، حتی افزایش چندصد میلیون یا چند میلیارد تومانی وام نیز لزوماً به معنای افزایش محسوس قدرت خرید خانوار نیست.
برای خرید خانهای ۱۴ میلیارد تومانی، وام ۲.۴ میلیارد تومانی هنوز میتواند بخشی از هزینه خرید را پوشش دهد. اما وقتی قیمت یک واحد به ۲۵ یا ۳۱ میلیارد تومان میرسد، سهم وام به کمتر از ۱۰ درصد کاهش پیدا میکند و بخش اصلی معامله همچنان بر دوش آورده خریدار باقی میماند. در چنین شرایطی، وام بیشتر بیش از آنکه مشکل خانواری بدون پسانداز و دارایی را حل کند، به خانواری کمک میکند که از قبل سرمایه قابلتوجهی برای خرید در اختیار دارد. برای خانواری که فاقد ملک، پسانداز بزرگ یا دارایی قابل تبدیل به پول است، پرسش اصلی همچنان پابرجاست: چگونه باید فاصله چندین میلیارد تومانی میان وام و قیمت خانه را پر کرد؟
این فاصله در شرایطی ایجاد شده که هزینه دسترسی به خود تسهیلات نیز افزایش یافته است. قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» از ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان در ابتدای شهریور به ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان در ۱۸ شهریور رسیده؛ یعنی حدود ۱۲ درصد رشد در همین بازه.
برای دریافت سقف ۲.۴ میلیارد تومانی تسهیلات، حدود ۴۸۰۰ برگ اوراق مورد نیاز است. با قیمت فعلی، متقاضی باید نزدیک به ۴۷ میلیون تومان تنها برای خرید اوراق پرداخت کند؛ هزینهای که پیش از آغاز بازپرداخت اقساط به مخارج خرید مسکن اضافه میشود. این رقم در برابر قیمت خانههایی که از ۱۴ تا ۱۵۹ میلیارد تومان قیمتگذاری شدهاند، شاید چندان بزرگ به نظر نرسد، اما برای خانواری که در حال تأمین آورده اولیه است، همین دهها میلیون تومان نیز هزینهای اضافی است که قدرت خرید را کاهش میدهد. از سوی دیگر، مساله فقط هزینه اولیه دریافت وام نیست. نرخ سود سالانه ۲۲.۵ درصد و قسط حدود ۵۱.۵ میلیون تومانی در پنج سال نخست، نشان میدهد خانوار باید علاوه بر تأمین آورده خرید، توان بازپرداخت سنگین ماهانه را نیز داشته باشد.
شاید مهمترین نکته این مقایسه نه رقم وام باشد و نه حتی گرانترین فایل؛ بلکه فاصله شدید قیمت واحدهایی با متراژ تقریباً مشابه در نقاط مختلف تهران است. یک واحد ۷۸ متری در محلاتی ۱۴.۱ میلیارد تومان قیمت دارد، در حالی که واحدی ۷۶ متری در امیرآباد ۳۱.۳ میلیارد تومان قیمتگذاری شده است. در اختیاریه شمالی نیز یک واحد ۷۰ متری به ۱۵۹ میلیارد تومان رسیده است. یعنی با وجود اختلاف تنها چند متر در مساحت، قیمت کل این خانهها چندین برابر یکدیگر است. همین موضوع نشان میدهد بازار مسکن تهران تا چه اندازه قطبی شده و یک سقف ثابت برای وام نمیتواند در تمام نقاط شهر اثر یکسانی داشته باشد.
پنج فایل فروش بررسیشده، با وجود تفاوت شدید قیمتها، یک پیام مشترک دارند: قیمت مسکن از قدرت وامدهی بانکها جلو زده است. در این نمونهها، قیمت هر متر مربع از حدود ۱۸۰ میلیون تومان در محلاتی به بیش از ۲.۲ میلیارد تومان در اختیاریه رسیده است؛ در حالی که سقف تسهیلات برای خریدار، صرفنظر از این اختلاف گسترده قیمت، محدود است. بنابراین اگر قرار است تسهیلات بانکی واقعاً به ابزار خانهدار شدن تبدیل شود، صرفاً افزایش رقم وام کافی نیست. مساله باید همزمان از سه طرف دیده شود: قیمت ملک، درآمد خانوار و هزینه تأمین مالی. در غیر این صورت، ممکن است سقف وام هر سال بزرگتر شود، اما خریدار همچنان پشت در بازار مسکن بماند. در بازاری که یک واحد ۷۸ متری ۱۴ میلیارد تومان و واحدی ۷۰ متری ۱۵۹ میلیارد تومان قیمت دارد، مساله دیگر فقط «نداشتن وام» نیست؛ مساله، فاصله بزرگی است که میان وام و قیمت خانه ایجاد شده و بخش اصلی آن همچنان باید از جیب خریدار تأمین شود.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
